Anspruch auf Eigentumsumschreibung bei Fertigstellungsverzug des Bauträgers
Besprechung der Entscheidung des OLG Köln vom 17.12.2025, G.-Nr. 11 U 7/24
Was war passiert?
Mehrere Erwerber (nachfolgend: E) von Eigentumswohnungen beanspruchen vom Bauträger (nachfolgend: B) die Umschreibung des Eigentums. Die Auflassung ist in den jeweiligen Kaufverträgen bereits erklärt, vertraglich ist allerdings daneben geregelt, dass die Vertragsparteien den Notar anweisen, den Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt erst nach Zustimmung des B oder nach dem Nachweis der Kaufpreiszahlung zu stellen. Die E haben ihre Kaufpreise nicht voll bezahlt und machen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Zahlungseinbehalte von 2% bis ca. 9% der jeweiligen Kaufpreise geltend. Deshalb verweigert B die Zustimmung zur Umschreibung des Eigentums gegenüber dem Notar. Nachdem B über drei Jahre nach gescheiterter Abnahme die Mängel nicht beseitigt hat, klagen die E auf Umschreibung des Eigentums.
Wie entscheidet das Oberlandesgericht?
Nach Ansicht des OLG hat B hat die nicht vollständige Zahlung der Kaufpreise zu vertreten, weil er die Wohnungen nicht vertragsgemäß, d.h. ohne wesentliche Mängel, fertig stellt. Dadurch verhindert B weiter den Eintritt der vertraglichen Bedingung für die Eigentumsumschreibung. Nach dem Rechtsgedanken des § 162 BGB gilt aber eine vertragliche Bedingung als eingetreten, wenn der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert wird. Da die E wegen der mangelhaften Leistung des B zu Recht ihre Zurückbehaltungsrechte ausüben und die Restbeträge einbehalten, ist ihr Anspruch auf Zustimmung des B zu der Auflassung fällig (ebenso bereits: OLG Karlsruhe, IBR 2018, 564, OLG Düsseldorf, IBR 2025, 325 und 352, OLG München, IBR 2025, 593). Das OLG stützt seine Entscheidung ferner darauf, dass jedenfalls die Restkaufpreiseinbehalte vorliegend jedenfalls noch geringfügig i.S.v. § 320 II BGB seien. Daher könne dahingestellt bleiben, ob B die Berufung auf ein eigenes Leistungsverweigerungsrecht wegen der Restkaufpreise nicht ohnehin nach Treu und Glauben gesperrt ist.
Praxistipp
Richtigerweise ist nach § 162 BGB bzw. dem allgemeinen Rechtsgedanken von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB dem säumigen Bauträger die Berufung auf § 320 I BGB versperrt. Weil er sich selbst nicht leistungstreu verhält, steht ihm ein Leistungsverweigerungsrecht nicht zu. Das heißt, für die Durchsetzbarkeit des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung kommt es nur auf die grundsätzliche Berechtigung der Höhe des Einbehalts, nicht aber deren "Geringfügigkeit" i.S.d. § 320 II BGB an. Dem Bauträger kann man angesichts der erheblichen Kosten des Klageverfahrens auf Eigentumsumschreibung (der Streitwert ist idR. der Gesamtkaufpreis) nur eine sorgfältige Prüfung anraten, ob er einer Forderung nach Eigentumsumschreibung nachkommt und den demgegenüber verhältnismäßig geringen Restkaufpreis durch Fertigstellung bzw. Nachbesserung fällig stellt.
